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作者：小薇
一、本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：
（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。
勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。（收入、无形资产、金融工具）
注意：对于出租人而言，如果出租的是土地使用权、建筑物、房屋等适用企业会计准则第3号——投资性房地产。
二、对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。
作出该选择的，承租人应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。(能反映承租人的受益模式）
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。
低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
低价值资产租赁的判定仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质或其他情况影响。
承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
三、租赁的识别
其中，有权主导对已识别资产在整个使用期间内的使用：
（一）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。
此类例子包括：
①变更资产产出类型的权利。例如，决定将集装箱用于运输商品还是储存商品。
②变更资产的产出时间的权利。例如，决定机器或发电厂的运行时间。
③变更资产的产出地点的权利。例如，决定卡车或轮船的目的地。
④变更资产是否产出以及产出量的权利。例如，决定是否使用发电厂以及发电量的多少。
（二）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。
四、举例：
甲公司从乙公司租赁一台推土机、一辆卡车和一台长臂挖掘机用于釆矿业务，租赁期为4年。乙公司同意在整个租赁期内维护各项设备。合同固定对价为3 00万元，按年分期支付，每年支付75万元。合同对价包含了各项设备的维护费用。
合同中存在三个租赁部分和对应的三个非租赁部分（维护服务）。
甲公司观察到乙公司在市场上单独出租租赁期为4年的推土机、卡车和长臂挖掘机的价格分别为90万元、58万元和1 20万元，小计268万。
能够确定推土机和卡车维护服务的可观察单独价格分别为16万元、8万元和28万元，小计52万。
五、承租人的会计处理：
租赁负债：按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
折现率的确定：承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
具体为：
承租时：
借：使用权资产（成本模式）（倒挤）
租赁负债——未确认融资费用（租赁付款额-租赁付款额的现值）
银行存款（租赁激励）
贷：租赁负债——租赁付款额
银行存款（初始直接费用）
预计负债（期满拆除费用的现值）
后续计量：
借：财务费用
贷：租赁负债——未确认融资费用（实际利率法）
借：相关成本、费用
贷：使用权资产累计折旧
借：租赁负债——租赁付款额
贷：银行存款
六、税会差异：
由此可见，会计的处理是利息费用+会计折旧，税务处理是租赁费支出或折旧。前期会计确认的成本费用高，后期逐年下降，而税法确认的成本费用各年保持一致。因此每年形成的税会差异前期调增，后期调减。
七、税收政策：
1、企业所得税
《企业所得税法》
第十一条
在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。
下列固定资产不得计算折旧扣除:
(二)以经营租赁方式租入的固定资产;
《企业所得税法实施条例》
第四十七条企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；
(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：
(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；
《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国税【2010】13号）
根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
因此，不管是直租还是回租，承租方都不确认收入。
2、增值税
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）：
融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。
按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
融资性售后回租按照“贷款服务”缴纳增值税。
3、契税
《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税【2012】82号）
第1条规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
4、房产税
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2009】128号）
第3条规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
5、土地使用税
《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
因此，融资租赁期限届满，不动产权属发生转移，出租人需要缴纳土地增值税。
6、印花税
《关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税【2015】144号）
第1条规定，对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。