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深圳发布市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定
近日深圳市规划和自然局发布了关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知。
根据了解2019年2月2日发布了这个文件文件提到本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。
按照概念指出城市更新单元规划容积以下简称“规划容积”是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。其中地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
文件提到上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。
文件也提到现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村原则上不进行拆除重建类城市更新。
下面是官方原文
深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定
第一条为规范城市更新单元规划容积率管理依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》以下简称《暂行措施》及《深圳市城市规划标准与准则》以下简称《深标》等制定本规定。
第二条 本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。
第三条城市更新单元规划容积以下简称“规划容积”是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。其中地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地以下简称“开发建设用地”是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。
第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。
地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。其中涉及以下情形的应按以下规定测算
一地块规划为单一用地性质的按主导用途进行测算其兼容功能不纳入测算;二居住、商业功能的混合用地地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下居住功能为第一主导功能的按60%取值居住功能为第二主导功能的按40%取值。测算后地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。第五条 转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。符合以下情形的可计入转移容积一城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积超出基准土地移交用地面积的超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。 其中移交用地具有以下情形之一的再增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积1、在符合国家、广东省及深圳市相关设计标准规范的前提下在法定规划的基础上额外落实或扩大片区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地的移交用地面积按照额外落实的或扩大的用地面积确定。如法定规划仅规定学校班数而未明确用地面积的则学校用地面积基数按《深标》规定的中间值核算;2、落实高中、综合医院用地的移交用地面积按照高中、综合医院用地面积确定;3、在法定规划基础上额外落实占地面积不小于3000平方米的文化设施用地的移交用地面积按照文化设施用地面积确定;4、保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录或市主管部门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑且实施主体承担修缮、整治费用及责任并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的。规划申报主体应当根据经批准的更新单元规划历史文化保护与利用专项研究要求制订历史风貌区或历史建筑修缮及整治实施方案报辖区政府含新区管委会审定并由辖区政府含新区管委会指定具体部门接收完成修缮整治后的相关产权 。二根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》可转移至城市更新单元开发建设用地范围内的建筑面积作为城市更新单元拆除用地范围外的转移容积进行核算。第六条 奖励容积是指为保障公共利益目的的实现依据本规定给予奖励的容积。符合以下情形的可计入奖励容积一 开发建设用地中依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》和《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》等规定配建的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房除明确规定计入基础容积的其余建筑面积计入奖励容积。在上述规定外增配的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房其建筑面积不作为奖励容积。二开发建设用地中按法定规划及《深标》、《暂行措施》等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施其建筑面积计入奖励容积。其中社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心按其建筑面积的2倍计入奖励容积垃圾转运站含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所和变电站按其建筑面积的3倍计入奖励容积。三城市更新单元内为连通城市公交场站、轨道站点或重要的城市公共空间经核准设置24小时无条件对所有市民开放的地面通道、地下通道、架空连廊并由实施主体承担建设责任及费用的按其对应的投影面积计入奖励容积。四城市更新单元拆除用地范围内保留已纳入市政府公布的深圳市历史建筑名录或市主管部门认定有保留价值的历史建筑但不按照第五条第二款第一项要求移交用地的按保留建筑的建筑面积的1.5倍及保留构筑物的投影面积的1.5倍计入奖励容积。规划申报主体应同时制订历史建筑修缮及整治实施方案报辖区政府含新区管委会审定并由实施主体承担保留建、构筑物的活化和综合整治责任及费用。
五市政府规定的其他奖励情形。
上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。
第七条在符合《深标》有关规定且不改变城市更新单元主导功能及规划地块混合用地性质的前提下转移容积、奖励容积可在更新单元开发建设用地内统筹安排。为保障全市住房供应、促进职住平衡城市更新单元计划方向含居住的可优先安排居住功能。单一用地性质的居住用地除无偿移交政府的公共配套设施建筑面积之外其规划容积应符合《深标》规定的居住容积率上限。含居住功能的混合用地其规划住宅建筑面积应符合《深标》规定的居住容积率上限。第八条现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村原则上不进行拆除重建类城市更新。对于2016年12月28日之前已经市城市更新主管部门或区政府新区管委会审议通过更新计划含调整计划的城中村、旧屋村项目在同时满足以下条件的情况下其规划容积率的审查可综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素按照表1的净拆建比参考值对规划容积进行校核。
一拆除范围内现状容积率不低于2.5现状建筑面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或审核的测绘查丈报告为准
二城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%。表1净拆建比校核取值参考表拆除范围用地面积公顷净拆建比参考上限值用地面积≤10 1.910用地面积≤20 2.020用地面积≤302.130用地面积≤402.2用地面积40 2.3
备注净拆建比是指项目规划容积扣减按照城市更新政策配建的政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。
第九条除机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区外因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区用地位于一般地区的原则上应按照相邻片区同等密度分区确定用地紧邻基本生态控制线等生态敏感地区原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。
第十条 按照上述规定核算后的规划容积还应按城市更新单元规划编制技术规定要求开展论证。规划容积应满足公共服务设施、交通设施、市政设施承载能力及特色风貌区、生态敏感、核电防护、地质安全、机场限高等特定要求无法满足的应适当降低。规划容积在核算及技术论证的基础上拟定并按法定程序批准确定。第十一条规划容积按照所在片区已批法定图则确定的开发建设量申报的可直接依据法定图则确定。第十二条市政府另有规定规划容积可适当提高的其他情形应按照相关规定程序批准确定。第十三条对于已通过市城市更新主管部门或区政府新区管委会审议并公示的城市更新单元规划应严格控制规划容积的调整。
一城市更新单元规划获批准两年以内的城市更新项目原则上不予以调整已批规划容积已签订土地使用权出让合同的城市更新项目不再按照城市更新相关规则调整已批规划容积。
二在上述一款情况外符合《深标》及相关规范的前提下属下列情形之一的方可申请调整规划容积。
1、因城市发展所需增配公共服务设施含非营利性的民办学校、交通设施、市政设施导致更新单元开发条件发生变化且除上述设施建筑面积外不增加其他经营性建筑面积的
2、因城市公共利益所需参照最新配建标准增配安居型商品房、公共租赁住房、人才住房、创新型产业用房等城市公共利益项目且不增加其他经营性建筑面积的
3、因产业转型升级需要市政府明确同意项目提高容积率的
4、因法定图则片区功能等发生重大变化导致更新单元开发条件变化的。 上述情形1、2直接在原规划容积基础上增配不再按照上述条文规定重新核算项目规划容积上述情形3、4可按照本规定重新确定项目规划容积且须严格按照现行规定核定土地贡献率、政策性用房配建比例及配套设施建设责任上述情形4涉及增加经营性建筑面积的规划容积调整相应增加的建筑面积地价按评估地价标准计收。
第十四条本规定发布之日前已通过市城市更新主管部门或区政府新区管委会审议但未公示的城市更新单元规划可结合项目可实施性按照本规定重新确定规划容积。
第十五条本规定自公布施行之日起原《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引试行》、《市规划国土委关于适用<深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引试行>第七条规定的通知》、《市规划国土委关于加强已批准规划城市更新项目容积率管理的通知》同时废止。