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项目名称：牛湖村鸿荣源
开发商：鸿荣源
申报主体：牛湖股份公司
项目位置：牛湖社区
面积：70-1000平
户型：暂未公布
合同方案：开发商直签
过渡费：25元/㎡
装修补贴：500元/平
认购条件：不限购、不用社保、不用名额
付款条件：一次性
1. 项目概况
2021年9月23日，龙华区对《观湖街道观城第一期城市更新单元规划》（草案）进行公示。
鸿荣源牛湖旧改该项目位于观澜街道观天路以南，环观南路以西，紧邻地铁4号线北延段牛湖站，占地186万平方米，拟更新方向为打造以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城。
更新单元用地面积811183.4平方米，拆除范围用地面积726468.7平方米，开发建设用地面积379994.5平方米（含3000平方米零星出让土地）。
规划总容积2750810平方米，其中住宅1330120平方米（含公共租赁住房180810平方米、土地整备安置房10000平方米）
商业、办公及旅馆业建筑633970平方米，地下商业36200平方米，厂房329950平方米，产业研发用房130000平方米（含创新型产业用房15600平方米），产业配套用房187530平方米（含商业服务设施32690平方米，配套宿舍154840平方米），公共配套设施（含地下）103040平方米（含9班幼儿园建筑面积4500平方米、占地面积2700平方米，15班幼儿园2处。
每处建筑面积6810平方米、占地面积4500平方米，18班幼儿园2处，每处建筑面积7800平方米、占地面积5400平方米，社区警务室300平方米，社区管理用房900平方米，社区服务中心1200平方米，社区级公共配套用房6950平方米，文化活动室5000平方米，综合文化中心16250平方米，社区健康服务中心3500平方米，社区老年人日间照料中心3000平方米，公交首末站20700平方米，地下公共充电站2200平方米，垃圾转运站600平方米，再生资源回收站120平方米，环卫工人休息室80平方米，公共厕所120平方米，220KV变电站8000平方米，邮政所400平方米）。另配建社区体育活动场地占地面积15100平方米。
近处观澜湖生态公园水库为生态控制线，原菜篮子工程的红线农田范围全部保留，未来将可能打造成现代化农业展示区，最远处清平快速将接驳外环高速，区域内道路将从新规划，将打造成双向6车道，部分具有历史价值的碉楼被原地保留，原石一村靠农田区域将以客家碉楼与老宅形式打造风情商业街，同时还将新建一所九年制学校。二期或三期规划的高新产业用地范围还涉及包括一所大型公立医院（等级未知），生态公园一处，红木艺术展览馆一座。产业园定位可参考类似坂田天安云谷，即时人口密集与人气将会大大提升。
靠近马路边几百米范围内的黄色住宅与蓝色写字楼与综合体（现牛湖石一村，石三村，坳顶村，老村，牛湖市场等地）为一期规划。远处黄色住宅（现牛湖石二村范围）等地为一期或者二期，远处蓝色现代产业区为二期或者三期规划。
近处观澜湖生态公园水库为生态控制线，原菜篮子工程的红线农田范围全部保留，有望打造成现代化农业展示区。最远处清平快速将接驳外环高速。区域内道路将从新规划，将打造成双向6车道。部分具有历史价值的碉楼被原地保留，原石一村靠农田区域将以客家碉楼与老宅形式打造风情商业街。可参考版画基地。同时还将新建一所九年制学校。
二期或三期规划的高新产业用地范围还涉及包括一所大型公立医院（等级未知），生态公园一处，红木艺术展览馆一座。产业园定位可参考类似坂田天安云谷，即时人口密集与人气将会大大提升。
牛湖地铁站区域（现牛湖市场范围）将规划写字楼与综合体，写字楼对面则是卓越牛湖北城市更新，加上高尔夫大道（观天路）牛湖段全面改造成双向8车道，即时牛湖现状的老破小既视感将成为历史。牛湖水综合治理完毕后将变成景观河一路贯穿到下方农田，有山有水不在话下。生态农田与客家风情商业街牛湖祠堂将被保留，城市更新过程将合理从新规划区域内道路。
龙华全区面积175.6万平方米公里，其中观澜占89.3万平方米公里，占比51%。观澜人口近93万，占龙华全区人口达57%！龙华经济在加速发展，大量外溢人口将涌入观澜，区域潜力无限！观澜是中轴之上核心中的核心。龙华是深圳的中轴核心，是地理意义上的中轴核心，也是政策的中轴核心。观澜是擎动龙华发展价值版图的真正心脏动力，是中轴之上，核心中的核心，潜力更加巨大。
纵观整个观澜片区（包括观澜、观湖及福城）据不完全统计，有约200个旧改项目在进行，其中鸿荣源牛湖旧改就是片区内首屈一指的大型城市更新项目，拆改面积相当于4个壹城中心大小。
观澜作为擎动龙华价值版图的排头兵，拥有得天独厚的地理优势与配套资源。《深圳市国际化城市建设重点工作计划(2014-2015)》提出的“一线一站一社区”规划里，明确点明观澜即是深圳城市样板。
2. 项目配套
教育配套：小区内设有教育配套，同时还将新建一所九年制学校到小学及中学的配置。
交通配套：4号线延长线在建，牛湖地铁口物业。牛湖段全面改造成双向8车道。
商业配套：原石一村靠农田区域将以客家碉楼与老宅形式打造风情商业街。牛湖地铁站区域（现牛湖市场范围）将规划写字楼与综合体，写字楼对面则是卓越牛湖北城市更新，牛湖水综合治理完毕后将变成景观河一路贯穿到下方农田。
医疗配套：二期或三期规划的高新产业用地范围还涉及包括一所大型公立医院。
3. 投资价值：
①单价低，有近1倍的确定性利差。
②投资周期可控，目前1期签约已经超过70%。
③位置佳，地处4号线延长线牛湖站地铁口。
④有过渡租金补偿，每个月每平方15-25元作为交楼前的过渡费，相当于房子提前出租。
4.开发商简介
鸿荣源集团创立于1991年，历经近30年稳健发展，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展、金融科技四大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。
在地产开发和城市更新领域，鸿荣源多年来深耕深莞区域，累计综合开发建筑面积逾千万平米，打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、公园大地等多个极具市场影响力的标杆项目。以大城运营、产城融合的战略，布局多个中心项目，在大型连片改造、产业升级改造及TOD综合体开发等方面，具备丰富的经验。
在商业运营领域，以壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里四大商业品牌线吸引国内外知名商家进驻加盟，运营建筑面积达120多万平米，致力于成为具有国际竞争力的商业增值服务商。
在产业发展领域，鸿荣源下设产业集团。成立至今，已开发及持有运营高新科技园区建筑面积逾250万平米，目前运营产业园区十多个，培育国高企业40多家，上市公司15家，总产值达300亿元。并已与香港中文大学、南方科技大学等知名高校以及深港产学研基地等多个创新创业机构建立战略合作关系。
在金融科技领域，集团旗下具备专业的金控平台，在人工智能、新能源等高新产业领域投资约30亿元，助资项目超50个，业务覆盖145个城市和地区，累计交易规模超600亿元。荣源集团创立于1991年，历经近30年稳健发展，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展、金融科技四大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。