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大河报·大河客户端记者 孙煊哲
今日，郑州官方公布金水区7个、二七区1个共8个城中村改造项目详细控规公示。
金水区7个城改项目分别为岳砦村一期、王府坟村、张砦村、杜岭村、张家村一期、黄家庵一期、姜砦村一期，二七区的为贾砦村，用地面积达226.26公顷，折合为3393.9亩土地。
这么多土地会不会对郑州土地市场带来一场饕鬄盛宴?
“郑州模式”的城改模式在这些项目中还能适用否?
为什么有的项目有房企跟进，而有的却无人问津?
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金水区岳砦村一期
用地位置： 嵩山北路、农业路、朱庄大街、桐柏路围合区域;铁路编组站以东、东风路、沙口路、岳砦路、岳砦中街、农业路围合区域;南阳路、南阳新街、丰乐路、双铺路围合区域。
用地面积： 39.82公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),商业服务业设施用地(B),商业用地(B1),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),交通场站用地(S4),公共交通场站用地(S41),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1),防护绿地(G2)。 备注：规划范围内设置的公共服务设施主要有：小学1所，幼儿园3所，社区卫生服务站2处，文化活动站1处，托老所1所，社区居委会3处，社区服务站1处、治安联防站5处，菜市场1处，开闭所3处，变电室6处，二次供水加压泵站3处，热交换站4处，通信综合接入机房4处，公共厕所3处，再生资源回收点3处，垃圾转运站1处，公共交通场站1处，W1-03、E3-01 和E4-03 地块内均应配建社区体育活动场地，W2-02、W2-04、E4-01地块内均应配建居民健身设施，每个独立的居住地块内均应配建社区便民店、物业管理，每个独立的居住地块、行政办公地块、中小学地块、商业地块内均应配建垃圾收集点、非机动车存车处和机动车停车场(库)。
点评：该城改项目目前安置区已经基本自建完毕，部分已达到交房条件。整理出来的土地村里或有望自建，消息人士指出，也有一些开发商在谈合作。
2
金水区王府坟村
用地位置： 铁西路、黄河路、沙口路、王府坟南街所围合区域
用地面积： 26.05公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1)。 备注：规划范围内设置的公共设施A-02地块内配置变电室、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点;B-01地块内配置垃圾分类收集点;B-02地块内配置4班幼儿园、社区卫生服务站、文化活动站、社区服务站、社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、开闭所、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点。
点评：该城改项目整理出来的土地非常少，除了安置区外，仅仅只能再建一所学校，很多开发商测算后不得不放弃。该地块土地整理、安置区建设均由政府出资建设。
3
金水区张砦村、杜岭村
用地位置： 经三路、红专路、经一路、丰产路所围合街坊
用地面积： 19.27公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),住宅用地(R21),公共管理与公共服务用地(A),行政办公用地(A1),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),公用设施用地(U),安全设施用地(U3),消防用地(U31)。 备注：规划范围内设置的公共设施主要有幼儿园2所(A-05地块配建9班幼儿园，B-01地块配建3班幼儿园);社区卫生服务站、居委会/治安联防站、开闭所1处;文化活动站、社区服务站、便民店、物业管理、公共厕所、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、再生资源回收点2处;社区体育活动场地、热交换站6处;每个独立的居住、行政办公地块均应配建变电室、垃圾收集点、机动车停车场(库)和非机动车存车处。
点评：消息人士透露，目前兴达置业或在谈合作。
4
金水区张家村一期
用地位置： 新龙路、文化北路、金冠路、丰庆路所围合的街坊和三全路、中方园路、银河路、园田北路所围合的街坊
用地面积： 40.11公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),行政办公用地(A1),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),科研用地(A35),商业服务业设施用地(B),商业用地(B1),商务用地(B2),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1)。 备注：规划范围内设置的公共设施主要有九年一贯制学校1所，幼儿园2所(A-01-02地块配建6班幼儿园，B-01-01地块配建12班幼儿园);社区卫生服务站、文化活动站、托老所、社区服务站1处;社区居委会、再生资源回收点2处;社区体育活动场地、社区便民店、治安联防站、开闭所3处;热交换站、二次供水加压泵站、通信综合接入机房4处;物业管理、公共厕所5处;每个独立的居住、商务、商业地块均应配建变电室、垃圾收集点、机动车停车场(库)和非机动车存车处。
点评：消息人士透露，目前瀚宇或正前期接洽。
5
金水区黄家庵一期
用地位置： 金明街、朝阳街、经三路、鑫苑路所围合的街坊
用地面积： 12.11公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1)。 备注：规划范围内设置的公共设施包括社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点。
点评：多个开发商测算后觉得赔钱，政府出资整理土地。
6
金水区姜砦村一期
用地位置： 百草街、信息学院路、东风路、园田路所围合区域
用地面积： 16.91公顷
详细内容： 用地性质：居住用地(R),二类居住用地(R2),服务设施用地(R22),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),公用设施用地(U),安全设施用地(U3),消防用地(U31)。 备注：规划范围内设置的公共设施A-02地块内配置社区卫生服务站、文化活动站、社区服务站、社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、开闭所、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点;B-03地块内配置幼儿园、变电室、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点。
点评：开发商测算后觉得不挣钱，拆迁安置工作均由政策出资。
7
二七区贾砦村
用地面积： 71.99公顷
详细内容： 用地性质：二类居住用地(R2),中小学用地(A33),商务用地(B2),城市道路用地(S1),社会停车场用地(S42),公园绿地(G1)。
郑州模式
很长时间里，郑州城改的模式是“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”。几年前，郑州开始大拆城中村，但因政府当时没有足够的资金，于是邀请开发商“提前进场”。安置房建设和土地费、拆迁费、过渡费等费用一般都会超过10亿元，这些均由开发商来出，最后整理出来的土地通过招拍挂的形式公开出让。但在竞拍的时候，郑州本地开发商们都会按照约定俗成的规矩不参与竞争，以此能够保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地，而政府再以总价的60%-65%返还给开发商。
这种城改模式被业内称为“郑州模式”，郑州的城中村改造基本都是沿用这种模式。
这种模式为郑州城改做出了贡献，尤其是在前些年政府资金紧张、外地开发商积极性不高、城改进展缓慢，亟须加速推进城改的情况下，这种模式发挥了关键作用。
目前存在问题的城改项目一般都在老城区。最开始时，老城区的城中村改造，开发商是跟村委会签合同，产生了很多经济纠纷，后来演变成由区政府主导，开发商前期进场的模式，也就是现在的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式。
但这种模式也存在着致命缺点，在土地整理出来进行网拍时，一旦有开发商进入搅局，前期进场的开发商将面临钱地两空的局面。
去年，K2抢地风波犹在眼前，本土开发商们上街维权的画面历历在目。
时至今日，郑州土地一地难求，省内外开发商都不差钱只差地，而且拿地决心大、力度大、敢付出、能付出，在这样的情况下，这种城改模式已明显不合时宜。
来源：大河客户端