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昨日，国家统计局发布了5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，南宁新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨10.2%!
据克而瑞数据，5月南宁商品住宅成交均价为12118元/㎡，环比上涨1%，同比上涨2%!
此外，上周南宁商品住宅成交均价为13564元/㎡，环比上涨9%，罕见的突破了1.3万!
三个数据维度，南宁房价上涨的结果导向是一致的。
回看近五年南宁房价走势，价格从2015年的7385元/㎡，到2019年的11489元/㎡，5年房价上涨超4000元/㎡。
再看2020年的房价数据，1月房价12130元/㎡;2月房价11739元/㎡;3月房价11398元/㎡;4月房价11949元/㎡;5月房价12118元/㎡。
即使在疫情的影响下，南宁房价以及全国房价，基本上都是维稳的。
通过南宁房价摸底，如今“4321”的房价梯度已经形成，价格分化明显。
Part1
南宁10大板块二手房价格大数据
目前房价是百姓希望跌
业主不愿跌
开发商不想跌
银行不敢跌
政府不让跌
理论上需要跌
经济上不能跌
成本上没法跌
这就是不同角色对房价的看法。
自古以来，房子的意义都不仅仅是居住。房住不炒，但房住可投!
买房，不管是自住还是投资，都是希望它能涨价。
怎样的房子能涨价?怎样的房子涨价能力更强?
老编近日摸底了南宁各大板块的二手房价格，并做了些排序。试图通过这些高价格的二手房，找出房价上涨的逻辑和规律。
青秀区：二手房价格坚挺，多数2万+
青秀区的房价领头羊地位，目前仍较稳固。
东盟商务区、凤岭北、凤岭南三岸等板块，近年来房价、地价双双上涨，那么二手房的价格如何呢?
东盟商务区板块：南宁房价之巅
东盟商务区作为房价之巅，每一个地块，每一栋楼都是身娇肉贵，这里便是南宁的富人圈。
近年来，依托着板块内的大型高端综合体：万象城、航洋城、盛天地、三旗广场、龙光商业广场等加持，目前东盟商务区的商业体量已经突破65万㎡，足以凸显楼市“兵家必争”的重要地位。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价均破2万+。
区域标签：顶级“铁学商”资源齐聚、名副其实的商务区，世界500强企业集中入驻区，汇聚最强的消费能力人群。
其中二手房价依旧坚挺的是华润的代表神盘——华润幸福里。
首先幸福里开盘价就是2万+，起点相对高。其次，项目是名副其实的地铁上盖物业，增值保值能力强;第三，楼下就是华润万象城南宁最高端的商业体，华润大厦双王牌保驾护航。
但是今天小编还要说的是排在第二的海华东盟公馆，为什么呢?
海华东盟公馆位于东盟商务区中缅路8号，板式建筑，无底层商铺，纯住宅小区。户型主要为2-5居室，距离地铁1号线东盟商务区站1公里左右，但是目前它的二手房挂牌价已经高达25573元/㎡，已经跑在南宁新房房价的前面。
凤岭北板块：优质学区齐聚，高铁效应加持
十年造风岭，如今已成熟。随着城市基建的不断完善，配套不断升级，优质学区的建成，并且在南宁东站投入使用后，城市地位不言而喻，
每一座城市都有一座中央公园，加上凤岭儿童公园等城市绿肺的加持，作为“东部中央居住区”的凤岭北，自然而然稳坐二手房房价金字塔的第二梯队。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价均在1.9万+以上。
区域标签：名校教育资源齐聚、广西首个TOD坐落地，交通方式多样，地铁、高铁、客运站、BRT、快速路齐全，南宁中央居住区，汇聚高净值人群。
相信在大多数老南宁的印象中，那一句“凤岭北，荣和造”深入人心。是的，作为凤岭北的土地主，荣和在这边造就了不少话题和精端项目，当然也是板块房价的领航者。
其中荣和公园悦府，更是以23200元/㎡的均价，稳坐凤岭北二手房住宅c位。
而荣和大地、荣和公园尊府等，部分优质的二手房，价格在2.5万以上。
在双天桃有优质教育资源的护航下，荣和集团凤岭北项目的溢价能力凸显。
五象新区：高配新区的蒸蒸日上
五象新区在“重点向南，再造一个新南宁”的宏图下，如今高配新区日新月异。
自贸区、五象总部基地的桥头堡地位、地铁2/3/4号线贯穿、众多一线名校资源、江湖稀缺生态景观，这些都已经纷纷兑现，并成为了房价上涨的有力武器!
蟠龙板块：补涨明显，房价翻涨
随着“城市向东，重点向南”一路高歌猛进，邕江南岸成为新宠。
而在“建设五象新区，再建一个新南宁”的战略部署下，五象凭借着优越的地理位置，集万千宠爱于一身。
蟠龙板块作为五象新区较早开发的区域，但是房价的崛起，是排在五象湖之后的。
从6字头到1.7万+，蟠龙板块的房价由“地铁+总部基地+江景”等三大资源支撑。
随着三大资源的不断兑现，蟠龙板块的房价不涨明显。
目前，总部基地商务金融制高点的总部基地规模已现，交通路网大升级。
地铁3号线正式开通，地铁4号线也预计在今年年底开通，五象航洋城等商业即将启用，今后五象蟠龙板块或将成为上海的陆家嘴，广州的珠江新城。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，主力价格在1.7万+左右。
区域标签：地铁+江景+公建配套遍地开花，五象新区核心区域，南宁商务金融板块，未来城市经济商务中心，汇聚高精尖人才。
其中蟠龙板块二手房价TOP1的是江山御景，以21817元/㎡的价格领跑整个蟠龙板块的房价。
江山御景位于龙堤路51号，南宁大桥南端龙堤路与广艺路交叉南侧，距邕江50米;与广西文化艺术中心，民歌博物馆，总部基地金融街为邻;
社区总占地面积约108亩，容积率2.0，是一个由联排别墅、叠拼、高层构成的现代社区，而目前江山御景的墅级产品二手房挂牌价已经高达3.9万+/㎡。
此外，盛科城、金源一品、广源大都会等楼盘的二手房价，也都在1.7万以上。
五象湖：稀缺湖景遇上“铁学商”围合
五象湖这个以国际居住区为蓝本的新板块，在五象湖的稀缺湖景根基上，随着名校学区集聚、地铁通车、自贸区落位后，价值迅速兑现，房价率先觉醒。
2004年至今，五象湖核心板块的房价就戳破天花板，完成 “4字头”到“2万+”的蝶变，板块内的地价更是领跑整个南宁地价。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，二手房最高挂牌价20765元/㎡。
区域标签：稀缺湖景、名校聚集，房企抢滩，面粉价高于面包价，南宁又一人居高地，下一个高端圈层板块。
毫无疑问，在五象湖板块中，领跑区域二手房价的仍是华润的项目——华润二十四城，二手房挂牌价20765元/㎡。
谈及华润二十四城，不知道多少人拍断了大腿，当初放出4999元/㎡的价格，很多人都以为五象发展不起来，而买二十四城的人，无异于是一场豪赌。
但不得不承认，这一波入手五象湖的开发商和购房者，都是眼光精准的一批人。“买房跟着政策规划走”是有一定道理的，买入之后坐等配套落地，转眼之间，就是百万身家。
龙岗板块：一二手房价携手并进
龙岗乘着五象新区开发的东风，以及城市副中心规划的加持。各大配套正在加速兑现，交通路网日益完善。
商业上，南宁万达茂入驻开业，提供了有效的生活配套。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价在1.2-1.6万之间，与新房价格基本持平。
区域标签：城市副中心商务板块，邕江环抱、公园聚集，从宜居角度来说，板块功能性和配套完善性较高。
都说龙岗是虚火，热度话题是炒出来的，而作为房价风向标的二手房，或许为我们揭秘不一样的龙岗。
从上表可看出，中国铁建江湾山语城，以15731元/㎡的房价稳坐龙岗二手房价的第一把交椅。
近年来，龙岗又陆续迎来了龙光、新城、恒大、金科、蓝光、彰泰等房企，新盘活跃，供应充足，加上配套的不断完善，房价也是稳步上涨，呈现出一二手房价格齐头并进的景象。
西乡塘区：楼盘分散，房价坚挺
西乡塘区作为老城区，生活配套成熟，人文氛围浓厚。但也因如此，可供应的土地较少，楼市常常呈现“青黄不接”的局面。
但不可否认，老城区的魅力依然十足，房价坚挺。
北湖板块：一二手房价倒挂
纵观北湖，不难发现，片区内配套成熟，在商业方面，北湖南城百货、北湖商业广场、大唐天城商业综合体等加持，繁华依旧。
作为老城区，北湖区域内名校学府资源特别丰富。百年名校秀田小学、北湖路小学、北湖北路小学等学府云集。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价均在1.2万+以上。
区域标签：南宁老牌商圈，生活气息浓郁，名校资源丰富，板块配套完善成熟，汇聚庞大的消费人群。
北湖板块最贵的二手房是房龄7年的荣和摩客社区，二手房挂牌均价15916元/㎡。
据悉，放眼整个西乡塘区，新房售价在1.5万+/㎡的住宅社区较少，可以说该板块的一二手房倒挂十分明显。
荣和摩客社区位于南宁市北湖路北侧，项目以主流住宅，有住宅性质的loft公寓，高端商业街等建筑形态构成广西首个创意地产。
2012年开盘均价为6600元/㎡,如今已经翻了一番。
西大商圈：地铁贯穿，书香学府
商圈的确定，就是确定客流量与消费力，西大商圈地段成熟。周边聚集南城百货、沃尔玛
农院路、时代天骄、城市碧园等商业市场，都市繁华生活举步即达。
体验式消费、各地美食......在这里都能一网打尽，轻松体验吃喝玩乐购的一站式生活。
其中，更以首批“211”大学——广西大学为核心周围汇集着广西财经学院、广西建设学院等二十多所高校，书香气息浓厚。
加上地铁1号线贯穿，5号线与1号线交汇，地铁效应+学府人气，西大板块房价坚挺。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价均在1.3万+以上。
区域标签：地铁贯穿、学府林立，商业繁荣，汇聚年轻的消费群体。
西大商圈的二手房价格较为坚挺的区域在鲁班路，其中广源鲁班壹号以15468元/㎡的价格位列板块第一。
广源鲁班壹号主要户型设计亮点为错层户型，有上下两层的居住空间，超高的室内层高。距离地铁1号线鲁班路站仅仅50米的距离，是名副其实的地铁口物业。
相思湖板块 ：
相思湖顾名思义，其最为显著的特点便是难以复制的自然资源，邕江、相思湖、明月湖，一江两湖三公园的稀缺生态，也算是较为宜居热土。
板块内相思湖购物广场，大润发等商场附近生活气息较为浓郁，大批高校学生为该板块注入不少的消费力。
但由于前期规划不给力，基础配套跟不上，三产项目聚集，加上规划利好欠缺，这里的房价相对较低。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价在1.1万左右。
区域标签：稀缺湖景资源，公园聚集，高校林立，板块功能性还有待提高。
目前，板块内的二手房价主力价格在1.1万/㎡左右，其中人和莱茵鹭湖二手房挂牌价最高，为12817元/㎡。
项目地处相思湖的源头—白鹭公园旁，项目打造别具一格的北欧风格，占地面积约95亩，总户数约3000户，是集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的商业综合体。
江南区：旧城革新 房价小步上涨
近几年来，江南旧城革新的势头迅猛。龙光、天健、万科、恒大、万达等开发商纷纷进驻，诞生了很多个宜居社区，助推着居住面貌的不断提升。
随着地铁2号线的开通，多个商业中心的开业，江南的宜居面貌已经呈现。
而即将开通的地铁4号线，地铁5号线，更是江南区腾飞的强大助力。
白沙星光板块 ：地铁+商业助力，房价小步上涨
江南，一直是南宁市的重工化工业区集中地，但随着地铁2号线的开通，江南万达广场、江南梦之岛等商业中心的开业，白沙星光板块强势崛起，可以称得上是江南区真正的核心地段。
一路串联江南万达、百益上河城等大型商业体，还有茶叶一条街，是江南区烟火气息最浓郁的地方。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，多数在1.3万+以上。
区域标签：江南核心地段，大型商业集聚，配套完善成熟，交通路网发达，人口基数庞大。
其中，凯旋1号以31068元/㎡的二手房挂牌价格，位列板块第一，但像凯旋1号这样的豪宅，毕竟是个例。
这次我们就来说说二手房挂牌价高达14994元/㎡的江南万达华府，目测板块内，除了西园悦府、上水湾，找不出第二个比它价格高的新房了。
江南万达华府，地铁上盖综合体，坐落江南万达广场集购物休闲、餐饮娱乐、商务办公、旅游居住等功能为一体，涵盖超市、电玩、影城、时尚精品街、潮流服饰街、餐饮美食节等各类业态的新城市综合体之上。下楼即可享受24小时全天候繁华生活，享一站式购物体验。
经开区板块： 配套升级 房价小幅上涨
在南宁楼市中，龙光普罗旺斯是最有影响力的地标楼盘之一，从开发到成熟，龙光普罗旺斯助推着经开区不断发展，目前区域居住人口庞大，人气浓厚。
随着城市的不断发展，经开区的区位优势越发凸显。这里虽然不靠近朝阳中心，但距离五象新区不远。乘坐地铁4号线，只需6站，就可抵达总部基地，以及有着比肩民族大道之称的那洪大道，开车15分钟便能到达。
从上表可以看到，区域内二手房价格TOP5的小区，房价在1.2-1.4万左右。
区域标签：国家经济开发区，工业园区集群，多家百强企业入驻，区域基础配套设施完善，拥有多所优质学校。
经开区板块内二手房价最高的是14037元/㎡的盛天领域。
项目自身配套的江南盛天地，是板块内为数不多的大型商业体，短期内弥补了经开区的商业空白。一路之隔就是八桂绿城小学，以及南宁沛鸿中心，教育氛围浓郁。
小结：
没有调查就没有发言权，这些板块二手房之最都有着些许的相同特点，支撑房价的关键字是：地段、学区、地铁、品牌!
地段，地段，还是地段!
李嘉诚“地段第一”理论一直被奉为房地产界的金科玉律。是的!地段好、有潜力，才能持续导流，比如江南万达华府、华润幸福里等。
地铁+学区是最强的房价支撑力
俗话说“地铁一响，黄金万两”，他不仅能大大缩短通勤时间，还有利于区域内资源的重新再分配，促进人流、物流、资金流的流动，加速板块经济发展;而学区作为刚性需求，楼市中的常青树，随着城市人口越来越多，名校资源紧张，房价很难回落。而拥有地铁+学区的双王炸组合，板块内的房价自然坚挺。
比如华润二十四城、荣和公园悦府等。
稀缺资源的有力助推
中国人对水便有着独特的“偏爱”，临水而居也是许多人的梦想，江湖也频繁出现在诗词歌赋当中。如今，随着城市化进程的加快，江景、湖景作为不可再生资源，其的稀缺性也给江景房，湖景房带来更多的价值。比如中国铁建江湾山语城、凯旋1号等。
品牌溢价不可忽视
品牌的重要性不言而喻，也是价差产生的关键因素。品牌房企开发的项目，不管是地段的选择、配套的兑现能力、物业服务的满意度，品牌都有较为系统的运作。尤其是好的物业服务，更是房子实现溢价的有效手段。
总之，买房是一种可住可投的行为，保价是基本需求，而涨价，也是业主心之所向。