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第一章 总 论
1.1 项目概况及目标
l 项目名称：泉州***物流中心
l 建设地点：福建省泉州市南安丰州镇福厦高速铁路泉州火车站附近
l 建设单位：福建省***投资发展有限公司，南安市***物流有限责任公司
建设期限：5年
福建省***投资发展有限公司和南安市***物流有限责任公司建设泉州***物流中心项目拟建在福建省泉州市南安丰州镇火车站附近（参见附图1），总体规划占500亩，总投资60000万元，其中设备投入20000万元，固定资产投入40000万元。该项目定位为：立足泉州市，辐射海峡西岸经济区，服务全国，建立公、水、铁联运体系，以综合物流为依托，集物流、商流、信息流为一体的多功能现代化物流平台。依托完善的物流网络及成熟的物流运营经验，结合泉州市实际情况，将项目建设为“制造企业服务区”、“商贸企业服务区”、“管理商务服务区”三大功能区块，包括“信息交易中心”、“集装箱处理中心”、“***物流中心”、“配送中心”、“运输中心”等5大功能中心。
项目分两期建设，第一期将完成信息交易中心、集装箱处理中心、运输中心、***物流中心的建设和运营，同时，配以部分简易仓库，总投资30000万元，总投资面积200亩，建设工期2年；第二期将完成配送中心、分销中心的建设和运营。
项目建成后，物流中心将构筑起三大平台——物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备4大基本功能：海关功能、物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能。提供第三方物流、仓储信息服务、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、供应链管理、品牌展示等物流服务。整合泉州及周边地区的物流资源，带动和提升相关产业促进工商企业的发展与竞争力。
l 项目的建设目标：
1、远期规划货运吞吐量达到1000万吨以上，宏观物流产值500亿元以上；
2、与20家左右功能齐全、服务完善的配送中心、物流企业建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；
3、建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
4、引进第三方物流企业20家以上，为30家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引2—3万名个人或企业成为物流中心的会员；
5、现代综合性物流服务体系初步形成；
6、项目经济效益：项目实施期内实现营业收入5亿元，实现利润7000万元，上缴税收2000万元，安排就业200人，项目具有良好的经济效益。
本项目对促进福建省物流业的发展，特别是泉州市整体经济发展、南安丰州镇经济发展，具有十分重要的现实意义和社会效益。
l 项目营运模式：项目采用“企业主导型市场化管理运作模式，由福建省***投资有限公司负责物流中心项目的建设、管理和运营。南安市***物流有限公司既是投资建设者，又是运营者，也是第三方物流公司的经营者。
1.2编制依据及研究范围
1、编制依据
（1）国家发改委、商务部等九个部门联合制发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》
（2）福建省人民政府《关于加快现代物流业发展的意见》
（3）《泉州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（4）《泉州市现代物流业发展规划》
（5）其它文件、协议等。
2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及功能定位
（6）项目运营及收益分析
（7）项目效益评价
1.3编制原则
1、遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划在“大力发展现代物流业”中，提出的“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”。
2、按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
3、根据福建省和泉州市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
4、以福建省及泉州市目前民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
5、项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
1.4投资主体基本情况
l 福建省***投资有限公司和南安市***物流有限公司成立时间分别是2004年和2006年，注册地址：南安市。
l 福建省***投资发展有限公司是房地产项目投资与开发及物业管理，物流仓储运输及相关贸易服务的综合性大型民营企业。南安市***物流有限责任公司是泉州市专业提供第三方物流服务的民营企业，是适应泉州交通业从传统向现代综合物流业转型需要的重要载体。公司提供货物运输代理、仓储代理及物流信息服务。***企业拥有我市首家专用车制造厂，持有我市首个自有汽车品牌，所属***物流公司是泉州最大的物流运输公司，现有车辆3000多台，近年来上缴税费超亿元。本着“构筑福建现代物流网络、降低物流运营成本”的宗旨，在积极发挥现有陆路运输、仓储贸易、集装箱管理货代理优势的同时，主动介入福建省内物流节点和重点物流中心的建设，力争持续地为客户提供准确、及时、文明、周到的“全方位、全过程、全天候”的优质服务。
目前正在积极筹备“泉州***物流中心”项目，将努力建设成现代化物流设施，使物流中心由停车、住宿、配载等传统物流及配套服务企业转型为物流信息、区域配送、仓储、流通加工、品牌展示及物流中心物业管理等现代第三方物流及配套服务企业。
第二章 项目建设的背景及必要性
2006年，国家出台了“十一五”国民经济发展的规划纲要。在纲要中，第一次把物流产业发展纳入到国家重点发展的领域。2007年初，国家又提出了加快服务业发展的意见，在这个意见中又把我国物流业的发展放到非常重要的地位。这些都表明了国家在政策层面上高度重视物流业的发展，这样高度的重视以及相关政策的制定和出台，将为中国物流业的发展在今后一段时间中提供一个很重要的政策机遇。因此，福建省和泉州市“十一五”规划都对发展现代物流业提出了明确要求。按照泉州市委、市政府建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市的总体要求，依照《泉州市现代物流业发展规划》的整体布局，项目坚持“政府引导、企业投资、市场运作”的发展方向。突出区位优势，突出创新理念，突出规划指导，以提高物流效率、降低物流成本为核心，打破区域和行业界限，整合物流资源，增强物流服务功能。加大物流基础设施建设，推广运用物流信息技术，加快传统物流向现代物流转变，促进物流运作一
体化，向第三方物流发展。大力培育现代物流品牌，建设与区域经济发展水平相适应的现代物流，提升泉州物流的整体竞争力。
泉州市的工业化需要物流的发展作为支撑。通过发展现代物流，促进生产，搞活流通，提高效率，降低成本，带动经济更快地发展。
发展现代物流业是泉州优化投资环境，吸引外来投资的需要和全方位对外开放的要求。泉州市经济以传统的劳动密集型产业为主，中小企业多，规模小，实力不强，迫切需要降低经营成本，提高企业竞争力。据统计，相当多产品的直接成本约占总成本的10%，其余的90%是在储存、装卸、运输、包装、销售等过程中消耗。而现代物流业被广泛认为是企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源泉。因此，发展现代物流业将有助于泉州企业有效降低运营成本，增强泉州企业特别是具有泉州特色的民营企业的综合竞争力，从而全面提高泉州市的综合实力。现代物流业是新兴的服务产业，是新的经济增长点，大力发展现代物流业将有助于优化泉州市的产业结构，推动产业升级，有利于提高生产与流通领域的集约化程度，改变粗放型的经营和管理方式，促进泉州经济的持续、快速、健康发展。为企业和社会提供专业化、高效、快捷的物流服务。同时能够集合海关、商检、银行等各部门业务，在信息系统平台的支持下为客户提供手序简便的货代业务、安全快捷的物流金融等综合物流服务项目，使客户“足不出城”即可尽享现代物流中心带来的“双赢”利益。
第三章 行业分析及市场预测
3.1泉州市物流市场宏观环境分析
3.1.1 建设物流中心的有利因素分析
近些年来，泉州经济迅速发展，经济总量明显提高，经济实力进一步增强。各项基础设施建设逐步完善，为泉州市现代物流业发展创造了条件，也为项目的建设和发展提供了良好的基础。
1、经济发展优势
近几年来，在全国和全省经济稳步快速发展的环境下，泉州市经济发展令人瞩目。2007年，泉州市实现国内生产总值2288.6亿元，工业总产值达4225.48亿元，经济发展十分迅猛。 泉州市所属的晋江、惠安、石狮、南安、安溪五县（市）进入第七届全国县域经济基本竞争力百强县（市）。产业升级、泉台合作、和谐民生、服务型政府构建是二OO七年泉州的最大亮点，经济实力雄厚为项目的建立和发展创造了有利的经济基础。
2、交通区位优势
近年来，泉州市加快了交通基础设施的建设，陆、海、空立体交通网络初步形成，综合运输能力不断增强。2007年，泉州市完成各种运输方式完成货物运输量10110万吨，货物周转量491亿吨公里。其中，铁路运输1010万吨，周转量13亿吨公里；公路运输6430万吨，周转量72亿吨公里；水上运输2669万吨，周转量406亿吨公里；航空运输1万吨。全年港口完成货物吞吐量6215万吨；集装箱吞吐量完成102万标箱。为项目的建设和发展提供有力的基础设施和物流量保障。依托区位优势，本项目将晋江、石狮纳入半小时经济区，将永春等泉州中部地区及厦门同安、莆田仙游划入1小时经济区，同时把福州、厦门引入2小时经济区，由此可见项目将引入巨大的物流量（参见附图2）。
3、开放型经济优势
泉州经济属于开放型经济，企业大部分产品出口，与国际市场联系较紧密。2007年，泉州市积极应对国家对外经贸政策调整，积极参与经济全球化进程，进出口贸易继续平稳较快增长，进出口规模进一步扩大。对外贸易呈现出进出口协调发展、民营企业快速增长和新兴出口市场不断崛起等特点。
4、产业集群
泉州市产业以县域经济为主，特色较为明显。目前，全市形成了石狮服装、晋江鞋业、南安建材、惠安石雕、安溪茶叶、德化陶瓷、丰泽树脂、泉港石化等一批具有规模、特色优势的产业集群。其中年产值超10亿的有20多个，年产值100亿以上的有7个，产业集群的总产值达到2000多亿元，占全市工农业总产值的85%。同时，石油化工、电子信息、修船造船、汽车制造及生物医药五大新兴行业发展前景良好。 主要特色产业分布见表1。
表1：泉州地区产业分布表
5、品牌创新
品牌是一个地区综合实力和形象的展示。泉州市经过多年的创新和开发，目前已拥有24件中国驰名商标，占全省的50%，中国名牌产品33个，占全省53%。拥有省著名商标260件，省名牌产品171件，成为泉州市品牌实力拓展物流市场的强大优势。
3.1.2 建设物流中心的不利因素分析
主要表现在以下几个方面：1、专业物流服务有限。泉州的物流企业近年来虽然有了一定的发展，但物流服务的水平和效率还是比较低，一是物流企业的规模普遍偏小。全市有三万多辆货车，两吨以下的就占了75%左右。二是服务方式和手段比较单一，多数从事物流服务的企业仅能提供运输和仓储等较简单的服务。三是物流企业管理水平低。 2、物流效率普遍较低。3、物流环境有待改善。
3.2泉州市物流市场需求定量分析
从需求对象上来看，泉州市的物流需求主要包括以下几个方面：
第一，商贸流通企业。集中的专业交易批发市场、百货大楼、连锁超市等是商贸企业开展经营的主要载体，构成泉州市商贸流通的主要部分。泉州有许多著名的传统产业基地，如纺织鞋服、工艺制品、食品饮料等；有许多大型的连锁超市，如麦德龙、沃尔玛、新华都、奇龙等。除此之外，还有一些小型市场。这些市场较分散和不规范，以集装箱运输和公路、铁路运输为主，物流中心建成后可以吸引很多交易市场入园经营，有效增加物流中心初期经营的物流业务量，有利于物流中心初期的起步和后续的滚动发展。
第二，高新技术产业和工业企业
泉州的高新技术产业以电子信息、船舶修造、汽车及配件、生物工程等为主要发展方向。而且有大批的出口型工业企业，如机械制造企业。据统计，泉州有70%左右的企业属于外向型企业，每周大约有上百个集装箱物流需求。物流中心可利用完善的公、铁网络吸引这些企业的内贸和散杂物流需求；利用便捷高效的报关、代理、金融等服务吸引大量的水运集装箱出口需求。
3、从需求服务范围进行分析
从需求服务的角度来看，涵盖了几乎所有的服务形式。其中生产企业、商贸企业和物资流通企业基本的物流服务需求以运输，仓储与信息为主，其余如城市配送、地区分拨、多式联运、简易加工、服务代理等为辅。
3.2.2 泉州市分县（区、市）物流需求分析
表2 分县（区、市）出口完成情况（海关口径）
单位：万美元
表3 各设区市近年进口商品总额
单位：万美元
县域经济发达是泉州经济发展的特色之一，因此，泉州市的分县（区、市）出口贸易产品成为泉州物流市场的重要组成部分，11个县区将为物流带来充足的货运量。由表1可以看出11个县区中丰泽区是除晋江外出口完成情况最好的一个区，泉州***物流中心选址南安市丰州镇不仅能够充分满足该区较大的物流需求，而且能够吸引周边县区的物流需求。南安的物流需求：2003年，全市实现生产总值188.9亿元，占泉州的13.69%，三次产业结构之比为6.8：53.7：39.5，实现工业总产值307亿元,工业增加值89.2亿元，工业对GDP增长量的贡献率达54.8%，拉动GDP增长6.6个百分点，工业已成为拉动南安市经济发展的主导产业。在规模工业中，已形成建材、石油化工、电子机械、轻纺鞋服、食品饮料、纸制品、家私装潢等支柱产业，其2003年的产值占全部规模工业产值的84.7%。61家产值超5000万元的企业完成产值73.8亿元，占规模以上工业产值61%，成为拉动工业发展的主要力量。另外，由表2可知，仅进口商品额一方面，泉州就相当于莆田、三明、漳州、南平、龙岩、宁德六地市的总和。由此带来的集装箱物流量及其他交通运输需求将使泉州成为继厦门和福州之后的第三大物流集散地，物流中心的建设也将推动泉州周边区域物流需求的发展。
3.3泉州市物流市场需求总量预测
1、GDP预测：以2007年《泉州统计年鉴》为主要数据来源，考虑到2008年我国经济仍将保持较高增长态势，预计GDP增速可保持在接近11%的水平，全省生产总值预期增长11%，泉州市“十一五”规划预计全市生产总值年均增长11.5%以上，因此，将泉州市生产总值年均增长率设为12%。
2、货运量预测
近年来，泉州市逐渐重视物流业发展在国民经济发展中的作用，开始利用自身交通枢纽优势大力发展物流，使得货物进出运输总量呈逐年增长的趋势。以2005-2007年的增长率为依据，结合泉州经济发展的速率和产业集群的发展，预测今后年增长率维持13.8%。
3、物流成本预测
评价一个国家或地区物流产业发展水平主要是看该国家或地区的物流总费用占GDP的比例。根据公式：社会物流总成本=物流业增加值+工业增加值*0.33。据统计资料测算，这2005、2006年泉州市社会物流总成本分别为452.515亿元、551.805亿元，物流总额占地区生产总值的27.8%和29%。以此为出发点，根据上述统计的各年份地区生产总值，经公式计算，推测出泉州市2007年的物流总成本为640.80亿元。由此可以看出，泉州市物流成本过高，亟待发展高效的现代物流业，第三方物流有极大的市场。
第四章功能定位及结构设计
4.1 物流中心市场定位
泉州***物流中心的总体市场定位是建设成为一个具有区域服务能力的物流中心，服务范围覆盖大泉州地区，辐射周边城市地区、全省乃至周边省市等范围，提供各种现代化物流服务，是为专业化物流企业和工业、商业企业提供运作设施和集成环境的综合物流中心。主要包括3个方面：
以***物流中心为基础的服务市场定位
建设***物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为工商制造企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所；其三是为区域运作的企业提供国际物流综合服务及以及相关的增值服务。
以公共配送中心为基础的服务市场定位
以泉州市和所属区县范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以泉州市为中心在一定距离范围和满足客户服务要求的B－to－B、B－to－C产品配送服务，多企业的共同配送，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。
以港口综合服务为基础的服务市场定位
根据外向型经济突出的特点，整合港口资源，向制造企业提供港口综合服务，通过“属地报关、当地查验”提高通关效率，降低成本，实现制造企业、第三方物流企业与政府的多赢共赢。
依托“大泉州”主要的产业集群，例如丰泽树脂、石狮服装、晋江鞋业、南安建材、惠安石雕、安溪茶叶、德化陶瓷、泉港石化等，为生产商提供完善的供应链一体化管理服务，提供从供应商到工厂的原材料管理、从工厂到客户的产成品配送服务，形成一个跨省市、辐射全国的供应链网络。
4.2 物流中心系统功能设计
1、基本功能
（1）综合功能：可以全面处理储存、包装、装卸、加工、配送等作业以及不同作业方式之间的相互转换。
（2）运输功能：零担、整车、大件超大件运输；城市配送（门到门）、快件及危险品运输；国际集装箱运输。
（3）商品展示功能：能集约物流主体设备等有关方面的管理、通信、商贸等。相关设备、产品等品牌服务的展示功能。提供电子商务；并同时开展转口贸易、发布商品交易信息，召开商品展示及贸易洽淡会等。
（4）行政办公的功能。作为管理、金融、保险等相关行政事务的办公功能。设施检修等全方位的配套服务，包括：咨询投诉和理赔服务、整体物流方案规划设计、物流一体化服务等。
（5）配套服务功能。作为物流中心的配套服务的酒店、运动、休闲设施等相关配套服务功能。
（6）中转功能：有效地集约铁路、公路、水路、空运等各种运输服务，实现水铁中转、水公中转及多式联运中转。其中水铁中转：指货物中转运输由水路运输和铁路运输完成，如海铁联运、铁路内河联运。水公中转：指货物中转运输由水路运输和公路运输完成，如海公联运、水—公联运。多式联运中转：指货物中转运输由多种不同的运输方式完成。
（7）信息、交易功能：集中汇集物流信息，控制物流过程，实施集中管理，包括：短信查询和通知服务，网上跟踪查询以准确定位货物行踪信息等其它相关供应链管理服务功能。物流中心作为供应商与生产制造商、生产制造商与销售商之间的连接点，集仓储、配送、分拣理货、商贸交易、产品展示、信息服务、国际货代、集装箱拆装箱等基本物流服务与即时库存管理（JIT）、成本管理、供应商管理、一体化整合、物流金融等供应链服务为一体。
4.3 物流中心系统功能结构设计
根据上述物流中心的功能定位及服务对象的差异，可以将物流中心大致分成三大部分： 一是工业企业和高新技术产业物流服务区。该区除了具有物流服务基本功能区外，主要针对出口加工企业，为其提供集装箱运输、拆装分拨、清洗修理、中转还箱和公铁联运、陆海联运等服务。以及为内贸企业的机械、烟草、服装等的仓储、运输、配送、中转、联运等服务。二是商贸流通企业物流服务区。该区除了具有物流服务基本功能区外，主要为商贸流通企业如大型连锁超市等提供包装、搭配食品的加工包装等流通加工服务，以满足商贸流通企业在物流过程中对诸如卫生、冷藏等的特殊要求。三是管理商务服务区。其中包括：办公行政楼、海关商检楼、检验检疫区、金融服务区、休闲娱乐区、信息系统中心。
总部经济，就是指人类社会的生产力和生产关系发展到一个特定的历史阶段，由于交通、信息、科技、生态的发展水平突破了传统的地域限制，形成了众多跨地域经营的企业决策机构，为了区域利益，把自己的该区域经济的指挥系统（区域首脑系统），在无数个规模不等的市场同心圆的同一个中心地点聚集；由此产生了人力、财力、智力、决策能力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能扩张，及效应扩散。从聚化到扩散的整个过程，使它不但在重新整合的价值链中占据了高端位置，而且特别是加速了整个区域经济的增值，以至一系列全球化的经济演变，以上这些经济活动和经济现象的体系表现，我们称它为：总部经济。
对于一个区域的发展，总部经济将产生5种效应：（1）税收供应效应 ：由于结算中心一般设在总部，因此有一部分税收会上交在总部所在地，这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得税效应的收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。（2） 消费带动效应：一个总部的研发、生产、投入、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现，同时，公司总部的高级白领阶层的消费包括他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等等也会在这个地区实现，而且这个消费是比一般人的消费高得多。（3）社会资本效应：一个地区总部越密集，说明这个城市的生活越优越，同时会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高。也就是说，这个城市将会更快地融入国际化中。一个地区总部越密集，说明这个城市的条件越优越，越能吸引企业总部，使城市设施条件更趋完善，促进城市发展。（4）就业乘数效应：商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增加。一个地区的服务不仅可以带动就业，而且与整个经济的繁荣、城市的基础设施以及其他住宅、物业、绿化等等这方面的服务也需要，这样产生了新的就业，我们叫做就业成熟效应。
（5）产业效应：即产业重塑。一个总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与他相配套的各种服务业，如说传媒、公关、律师等增值性的服务业将会加快发展，这样可以提高区域的第三产业水平。***物流中心的运作可以按总部经济的方式去管理和运作，提供供应链管理的全程解决方案和服务。
第五章 项目运营及收益分析
福建省***投资有限公司和南安***物流有限公司开发建设与经营管理泉州***物流中心理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律，与国际通行规则接轨，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化和国际化的物流服务中心。根据这一目标，园区经营管理体制应该既具有本国本土特色，又充分体现现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。
5.1项目运营模式
泉州***物流中心采用的企业主导型市场化管理运作模式，拟由福建省***投资有限公司负责物流中心项目的建设。南安***物流有限公司负责该中心的建设运营和管理。因此，在物流中心的运营与管理上，泉州***物流中心采用自建自营相结合的运营模式。依据泉州市促进现代物流业发展的相关规定，政府通过给予物流中心开发者适宜的优惠政策，由福建省***投资有限公司进行物流中心道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。然后，南安***物流有限公司进行运营管理，负责物流中心的招商、融资、运营服务和日常管理工作。因此，南安***物流有限公司既是物流中心投资建设者，又是运营者，也是第三方物流公司的经营者。
5.2项目实施方案
1、明确以“政府引导、企业运作”的原则，以新***集团有限公司发起设立项目运作公司，对项目进行运营和管理；
2、通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建立物流中心入驻企业的快速通道，为项目招商建立基础条件；
3、为适应现代物流发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立现代物流企业集聚高地；尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑；
4、尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件；
5、坚持“信誉和服务第一”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的物流服务品牌。
5.3收益分析
根据国外物流中心发展经验，其投资回收期比较长，总的来说，物流中心的收益主要来自四个方面，即出租收入、服务费用、第三方物流经营收入及其他收益，下面就赢利模式进行概括性的分析：
1、第三方物流经营收入
对于南安***物流有限公司来说，同时也是物流中心中的第三方物流企业之一，参与竞争并获得盈利。另外，在不影响公平竞争的前提下，还可以对自己看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
2、服务费用
（1）信息服务费用。这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的装载率而降低成本，并按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为物流中心内的商家服务，从本地和周边地市配送他们所需要的各种商品，以降低他们的经营成本。同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例中介费的方式。
（2）融资中介费用。物流中心运营商通过介绍投资者进驻，从中收取中介费用。
（3）其他服务费用。包括技术服务、系统设计等服务费用。
***物流中心投入运营后，据测算公司自营部分营业收入约50000万元，联营部分营业收入约100000万元；将实现利润20000万元，上缴税收5000万元，安排就业约800人，项目具有良好的经济效益。
第六章 投资成本分析
1、固定资产投资
（1）前期投资：据测算，综合投入每平方米约3100～3300元。
（2）固定资产折旧
2、税金
（1）土地税。（2）营业税金。（3）城市维护建设税。（4）所得税率
3、其它
（1）员工工资、福利和其他管理费用。
（2）材料及燃料，包括水、电、材料（主要是包装物）及其他燃料（主要是柴油）等的消耗。
（3）维修费，维修费费按固定资产投资的1%计列。
仅就建设与维护及服务收入而言，同国内其他物流中心项目对比，该物流中心建设的财务效益相当理想，而且由于物流中心项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为支持和促进泉州市经济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入中心的物流企业服务效果上。根据目前国内物流企业的运作经验与实例，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在10%以上（实际上目前国内较为成功的物流服务因其先期进入所产生的市场垄断地位，其实际投资利润率已超过20%），按照物流园中心目前测算的规模计算，中心年平均利润水平将达6178.3万元以上，这意味着仅年均上缴利税将达到3377.36万元。这其中尚不包括由于物流服务带来的目标企业效率提高所产生的企业经济效益。同时，物流建设发展公司在上述状态下，也完全能够保证投入资产的保值增值。
第七章 社会效益分析
泉州***物流中心的建设，将大大改善以泉州为中心的经济区域的社会物流环境，并通过物流中心为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；物流中心的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。
物流中心建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统建设，因此企业投入势在必行。作为常见的中心建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入物流中心建设，从而得到在泉州物流中心优惠的建设政策与发展政策上保证的投资建设和未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是物流设施建设。现代物流业是一项具有光明发展前景的朝阳产业，这己被先进国家的实践所证实，也逐步为国内经济界所接受。因此，在物流中心建设进程中吸引全社会资金和风险投资进入，将能够有效地加强和支持泉州物流中心的投资强度，缓解中心主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使中心建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为宽泛，可从建设。运作、保障。辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入方式。
泉州***物流中心项目的开发与建设将成为闽南地区重要的物流节点，作为海峡两岸商贸物通的中心之一，作为综合物流服务和国际物流服务等增值服务的中心，推动区域经济的发展与完善，融合物流地产、物流金融、物流服务多种功能。该***物流中心将成为海峡两岸商贸物通的中心，以建设区域性物流为基础，国际物流为重点，城市配送物流为支撑的现代化物流中心。物流中心建设配套的仓储、联运、增值服务、出口加工、配送服务，形成区域物流中心；开发制造、农业、木材等专业市场，作为闽台商贸交流的综合集散地之一。
目 录
第一章 总 论
第二章 项目建设的背景及必要性
第三章 行业分析及市场预测
第四章功能定位及结构设计
第五章 项目运营及收益分析
第六章 投资成本分析
第七章 总部经济与社会效益分析